‘iBuyers’: ¿Cuál es el “costo de la conveniencia” al vender su casa?

iBuyers: What Is the “Cost of Convenience” When Selling Your Home? | Simplifying The Market

Al pensar en vender su casa, los propietarios tienen muchas opciones. Una opción relativamente nueva es usar un ‘iBuyer’. ¿Qué es un ‘iBuyer’?

Según Jovio, la definición es:

“Una empresa o inversionista que utiliza modelos de valoración automatizada (AVMs por sus siglas en inglés) para hacer ofertas instantáneas en las casas. Permite a los vendedores cerrar rápidamente la propiedad. Una vez vendida, la compañía revende la casa para obtener una ganancia”.

Hoy, hay muchas empresas ‘ibuyer’ como ‘OfferPad’, ‘Zillow Offers’, ‘Knock, Opendoor’, y ‘Perch’. Incluso algunas empresas más tradicionales ofrecen los mismos servicios o similares (por ejemplo: Keller Williams, Redfin, y Realogy). Ivy Zelman en su Informe ‘Z’ informó que también algunos corredores tradicionales se están asociando con algunos de los ‘iBuyers’ más grandes:

“’KellerWilliams’ anunció una asociación con ‘Offerpad’, alineando la franquicia de marca más grande en los Estados Unidos con el ‘iBuyer’ de cinco años. Este paso seguido por la asociación de ‘Realogy’ con ‘Home Partners of America’ el año pasado lo establecio como el corredor jugador más directo proporcionando la alternativa de ‘iBuyer’…

Del mismo modo, a principios de julio, ‘Redfin’ y ‘Opendoor’ anunciaron una asociación, comenzando en Phoenix y Atlanta – alineando los intereses de la franquicia de 13 años, habitada para la tecnología, y centrada en el valor, con el ‘iBuyer’ más grande y de mayor duración. Fuera de estas alianzas a gran escala, la estrategia de ‘Zillow’ ha sido trabajar con franquicias locales como socios mercado por mercado”.

¿Tiene sentido vender su casa a un ‘iBuyer’?

Depende. Collateral Analytic publicó recientemente un estudio que reveló las ventajas y desventaja de usas un ‘ibuyer’.  Según el estudio, si el propietario está buscando por la conveniencia de una venta rápida con menos incertidumbres, el uso de un ‘iBuyer’ puede tener sentido.

“Los ‘iBuyers’ ofrecen cierres más rápidos para los vendedores que desean evitar la incertidumbre de saber cuándo y si su casa se venderá. Para los vendedores motivados que quieren una fecha de venta predecible y necesitan mudarse, tal vez a una larga distancia de la ubicación actual, no hay duda de que los ‘iBuyers’ han proporcionado una alternativa bienvenida al corredor tradicional”.

El estudio, sin embargo, también demostró que hay un costo por esa conveniencia. Collateral Analytics explicó:

“Las tarifas tradicionales de los corredores generalmente oscilan entre el 5 % al 7 % del precio de venta… además de este costo, los compradores suelen pagar algunos costos de cierre, incluidos los cargos relacionados con los prestamistas en el rango de 1 % a 3 %”.

En contraste:

“Los ibuyers cobran a los vendedores una ‘tarifa de conveniencia’ del 6 % al 9.5 %, algunos también cobran al vendedor por las tarifas que normalmente pagan los compradores al cerrar y agregan otro 1 % o más. La mayoría de los ‘iBuyers’ inspeccionarán la casa, evaluarán una generosa asignación por las reparaciones de la casa y negociarán un crédito (adicional) para manejar las reparaciones… en general, los costos directos totales, ignorando los créditos de reparación, llegarán entre un 7 % y un 10 % para un ‘iBuyer’, en comparación con los costos típicos combinados del vendedor y comprador del 5% a 9 % con un corredor tradicional. Sin embargo, ese no es el final de la historia o la comparación”.

El estudio continuó explicando como los ‘iBuyers’ necesitan cobrar aún más porque tienen gastos adicionales más allá de los del corredor tradicional. Ellos incluyen:

  1. Conllevar costos que implican cantidades significativas de capital – el ‘iBuyer’ debe pagar los gastos de la casa entre el momento que la compran y el momento que la venden a un nuevo comprador.
  2. Proteger los riesgos de la casa – Una casa con un ‘letrero de venta’ de un ‘iBuyer’ alerta que la casa está vacía a cualquiera que pase la casa. El estudio sugiere que estas casas podrían convertirse en objetivos para vagabundos y criminales.
  3. Riesgos adversos de selección – El estudio explica que, dado que los ‘iBuyers’ utilizan modelos informáticos para determinar su oferta, pueden no ser conscientes de ciertos desafíos en el vecindario que podría afectar negativamente el valor.
  4. Posible caída del precio de las casas – como dice la encuesta:

“Una desaceleración en los precios de las viviendas, no pronosticado por los analistas del mercado de los ‘iBuyers’ podría ser devastadora a medida que aumentan sus plataformas de negocios, especialmente si el costo del capital aumenta. Al mismo tiempo, las desaceleraciones son precisamente cuando la mayoría de los vendedores querrían esta opción”.

En conclusión,  

Después de dar un vistazo a fondo a la plataforma ‘iBuyer’, el estudio concluye que el uso de un ‘iBuyer’ es más caro para el propietario que el modelo de corredor tradicional, pero para algunos vendedores, todavía puede tener sentido:

“Esos resultados empíricos preliminares sugieren que los vendedores están pagando no solo la diferencia en las tarifas del 2 % a 5 % más que con las agencias tradicionales, y una generosa asignación para la reparación, pero otro 3 % a 5 % o más para compensar al ‘iBuyer’ por los riesgos de liquidación y costos que conlleva. En total, el costo típico para un vendedor parece están en el rango del 13 % a 15 % dependiendo del proveedor del ‘iBuyer’. Para algunos vendedores, que necesitan mudarse o que requieren una extracción rápida de capital, esto sin duda vale la pena, pero el porcentaje del mercado que querrá este servicio aun está por verse”.